Việt Nam hiện đang sở hữu tài nguyên dân số “vàng” với độ tuổi từ 25-45 chiếm tỷ lệ 32,23%, trong đó hơn nửa là 25-35 tuổi. Riêng TP.HCM mỗi năm có hơn 50.000 người lập gia đình, vì vậy nhu cầu về nhà ở từ bộ phận này rất lớn.

Bài toán đặt ra đối với người mua nhà trẻ tuổi là làm sao để cân đối giữa khả năng tài chính có hạn mà vẫn có được không gian sống mơ ước, đồng thời đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư của mình.

Hiện nay, các ngân hàng thường có hai hình thức trả nợ, đó là trả góp theo dư nợ giảm dần và lãi trả hàng kỳ, gốc trả cuối kỳ. Tuy nhiên, phương thức trả góp định kỳ theo dư nợ giảm dần được cho là phù hợp hơn với nhu cầu mua nhà để ở và khách hàng có nguồn thu nhập ổn định, như vậy sẽ tiết kiệm được chi phí trả lãi cũng như giảm áp lực trả nợ cuối kỳ. Ngân hàng có nhiều hình thức để hỗ trợ cho khách hàng trẻ tuổi khi vay mua nhà để ở, tuy nhiên, việc hỗ trợ này đến đâu và có thực sự giúp được người vay mua nhà giảm được rủi ro khi trả nợ ?

• Sự hỗ trợ của ngân hàng cho khách hàng khi vay mua nhà

Trong quý 4 cuối năm nay, nhiều ngân hàng đang nổ lực nhiều chương trình khuyến mãi, hạ lãi suất cho vay và phối hợp với các chủ đầu tư dự án đưa ra nhiều gói cho vay rất hấp dẫn cho người trẻ mua nhà và sớm ổn định cuộc sống, ví dụ như ngân hàng HDBank vừa thông báo sẽ giảm lãi suất cho tất cả các khách hàng. Theo đó khách hàng cá nhân vay mới, nhà băng này giảm lãi từ mức tối đa 11,5%/năm (lãi suất hiện hành) xuống 10,5%/năm. Hay như trường hợp của ngân hàng NCB, khách hàng có nhu cầu vay mua nhà cũng có cơ hội lựa chọn 1 trong 3 mức lãi suất ưu đãi 7%/năm áp dụng cho 9 tháng đầu tiên, 7.99%/năm áp dụng cho 12 tháng đầu tiên, 9%/năm áp dụng cho 18 tháng đầu tiên, với thời gian vay tối thiểu lên tới 60 tháng. Chương trình áp dụng cho các giao dịch vay mua nhà/đất thuộc dự án và cả nhà/đất riêng lẻ. Khách hàng được áp dụng mức phí trả nợ trước hạn 3% cho 3 năm đầu và 1% kể từ năm thứ 4 trở đi.

• Cho vay đến 70 – 80% giá trị bất động sản

Nhiều ngân hàng có liên kết với các dự án có thể cho vay lên đến 70 – 80% giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, đứng ở góc độ người mua nhà để ở, thường tối ưu nhất là mua nhà phù hợp nhu cầu khi tích lũy đạt khoảng 50% giá trị nhà cần mua. Ví dụ: tích lũy hiện tại được 400 triệu đồng, bạn trẻ chỉ nên mua căn nhà 800 triệu. Căn nhà này sẽ phù hợp với nhu cầu sử dụng và năng lực tài chính hiện tại của bạn.

Nếu bạn vay 400 triệu đồng, thường bạn chỉ trả tiền lãi và 1 phần vốn gốc khoảng 4 triệu/tháng đối với mức lãi suất hiện tại các ngân hàng đang áp dụng từ 7% – 9%/năm cố định trong 2 đến 3 năm và thời hạn vay lên đến 25 năm, phần trả này sẽ giảm xuống khi khách hàng vay trả góp theo dư nợ giảm dần (tức là tiền lãi sẽ giảm theo khi nợ gốc giảm trong điều kiện lãi suất trên thị trường không tăng). Cho dù lãi suất có tăng cao hơn trong tương lai, ví dụ 12%/năm thì lãi và gốc trả cho ngân hàng theo hình thức dư nợ giảm dần cũng ở mức khoảng 5 triệu/tháng, tức là tăng 1 triệu so với 2-3 năm đầu tiên của hợp đồng và vẫn có thể chưa vượt tầm kiểm soát của người vay. Quan trọng với mức trả này bạn trả cho ngân hàng phù hợp với việc nếu bạn không có nhà thì bạn phải đi thuê nhà, tiền thuê nhà đối với nhu cầu hiện tại của bạn cũng trong khoảng như tiền lãi và gốc trả cho ngân hàng như trên.

Lúc đó tiền trả lãi và 1 phần nợ gốc chỉ khoảng số tiền trả cho tiền thuê nhà, trong khi giá bất động sản lại có thể tăng trong thời gian tới, cho nên khách hàng trẻ tuổi khi mua nhà có vay ngân hàng thì vừa có chổ ở tốt vừa có cơ hội để đầu tư lâu dài và khi có điều kiện có thể đổi sang một bất động sản khác có giá trị hơn.

• Dễ dàng chọn tài sản đảm bảo

Trong bối cảnh có rất nhiều chính sách ưu đãi từ phía ngân hàng, thủ tục vay mua nhà tại nhiều ngân hàng rất đơn giản và linh hoạt hơn suy nghĩ của mọi người, cụ thể nhất là khách hàng có thể sử dụng chính căn nhà mua để làm tài sản đảm bảo khi chủ đầu tư dự án hay chủ nhà đó có đầy đủ giấy tờ pháp lý.

Trong nhiều trường hợp, các ngân hàng nhận thế chấp cả chung cư cũ với mức cho vay cao hơn trước, thậm chí đến trên 60% giá trị thi trường của căn hộ chung cư đó. Nhân viên ngân hàng thường tư vấn trong trường hợp khách hàng muốn thế chấp căn hộ chung cư cũ này để vay vốn là theo cách hỗ trợ tốt nhất về thủ tục như sau: người mua thực hiện đặt cọc cho người bán căn hộ, sau đó ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh để người bán làm thủ tục sang tên cho người mua, khi người mua mang sổ đến thế chấp, ngân hàng trả thẳng tiền vào tài khoản của người bán cùng với lãi suất tương ứng thời gian chậm trả tiền nhà (nếu có).

Khi khách hàng đến vay tiền và thế chấp chính căn hộ đang mua mà dự án này đang thế chấp tại ngân hàng khác, thì ngân hàng sẽ hỗ trợ bằng hai cách: hoặc là làm việc với chủ đầu tư để giải chấp căn hộ đó rồi mới nhận thế chấp và cho vay hoặc là nếu chủ đầu tư không thể giải chấp căn hộ đó thì ngân hàng sẽ chỉ giải ngân vào chính tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng đang thế chấp dự án để sau khi trả xong thì khách hàng có thể có được giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp căn nhà, nhằm bảo đảm được quyền lợi của khách hàng cũng như ngân hàng khi khách hàng vay vốn tại ngân hàng.

Ngoài ra, để bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, các ngân hàng còn có thể phát hành chứng thư bảo lãnh cho chủ đầu tư nhằm cam kết trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ thì ngân hàng sẽ thanh toán lại phần tiền khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư.

• Nhiều gói lãi suất ưu đãi và xu hướng giảm lãi suất cho vay

Ngân hàng rất linh hoạt trong việc giúp khách hàng trẻ lựa chọn nhiều phương án vay và trả nợ cũng như chọn nhiều gói lãi suất ưu đãi khác nhau nhằm phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân và gia đình.

Gói lãi suất có thể cố định 6 tháng, 1 năm, 1,5 năm, 2 hoặc 3 năm đầu tiên với mức lãi suất dao động từ 7-9%, sau đó sẽ xác định lãi suất cho vay theo cách lấy lãi suất huy động 12 hay 13 tháng cộng với biên độ bình quân từ 3-4%/năm.

Trong dự báo lạm phát kỳ vọng trong vòng 5 năm tới là từ 3-4%, nên mức lãi suất huy động sẽ xoay quanh mức 4-5%/năm, trong khi các chi phí phi lãi của ngân hàng khoảng 2-2,5% và kỳ vọng sinh lời khoảng từ 1 – 1,5% thì lãi suất cho vay thời gian tới sẽ nhiều khả năng giảm còn 9%/năm; đây là mức lãi suất không cao hơn mức trung bình của các nước ở khu vực ASEAN (thấp như Singapre cũng là 5,5%, cao như Myanmar là 13%/năm).

Thêm vào đó, kỳ vọng vào quyết tâm xử lý hiệu quả nợ xấu của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng như tiết giảm chi phí trong thời gian tới, nhiều ngân hàng sẽ lên kế hoạch giảm lãi suất cho vay nhiều hơn nữa cùng với việc phối hợp với các chủ đầu tư dự án để giảm giá và tăng hiệu quả dòng tiền tại nhiều dự án đang tồn kho trong thời gian qua.

• Nhiều hình thức khuyến mãi khác

Ngoài ra, các ngân hàng còn áp dụng nhiều hình thức khuyến mãi khác nhau như: trả trước hạn không mất phí, thủ tục cho vay nhanh chóng, chi phí thẩm định thấp và các hình thức khuyến mãi rất đa dạng khác như: quà tặng, ưu đãi giảm giá của các dự án nhà cụ thể qua chương trình hợp tác giữa ngân hàng và chủ đầu tư, hưởng mức lãi suất 0% cho tháng đầu tiên, nhiều giải thưởng rút thăm may mắn cho khách hàng vay

• Các giải pháp hỗ trợ trên liệu có thực sự hiệu quả ?

Trong cuộc chạy đua “đại hạ giá” cho vay mua bất động sản của các ngân hàng, cơ hội mua nhà của nhiều khách hàng trẻ ngày càng được mở rộng. Song có nhiều vấn đề đáng quan tâm mà khách hàng cần phải cân nhắc kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng, để không bị rơi vào tình thế chuyện đã rồi.

• Về lãi suất cho vay “hỗ trợ”

Người vay mua nhà phải tính toán thật kỹ càng trước khi quyết định vay vốn từ ngân hàng. Vì nếu không tính toán kỹ, người mua coi chừng bị vỡ nợ. Ở nhiều buổi mở bán các dự án bất động sản, cảnh dễ thấy nhất là các nhân viên tín dụng ngân hàng tung quân, cứ một nhân viên bán nhà thì có đến hai nhân viên ngân hàng đeo bám chào mời vay mua nhà với “lãi suất hỗ trợ”.

Về nguyên tắc, lãi suất ưu đãi chỉ trong 1 thời gian nhất định, thường là không quá 3 năm. Sau thời gian đó, ngân hàng sẽ áp dụng theo lãi suất thả nổi theo lãi suất huy động 12 hoặc 13 tháng cộng với biên độ và được tính lại theo năm.

Do đó, trong nhiều trường hợp, sau thời gian hưởng lãi suất ưu đãi, lãi suất cho vay tăng cao hoặc thu nhập của khách hàng bị giảm sút thì khả năng khách hàng bị “siết nhà” là rất cao do nguồn thu nhập không đủ bù đắp phần tăng lên của lãi suất hay phần thu nhập giảm không đủ trả theo mức lãi suất cũ.

Mặc dù là chúng ta có thể dự báo được xu hướng của lãi suất trong thời gian tới, nhưng rủi ro về nền kinh tế như lạm phát tăng bất thường, chính sách kinh tế thay đổi, tình hình chính trị trên thế giới diễn biến phức tạp…là rất khó tính toán và dự liệu trước. Từ đó, việc thay đổi bất thường này sẽ làm cho lãi suất tăng cao và gây thiệt hại cho khách hàng.

• Từ những lời tư vấn “có cánh” …đến nội dung của hợp đồng

Khi tiếp xúc khách hàng để thuyết phục vay vốn thì nhân viên ngân hàng luôn đưa ra những chương trình vay rất hấp dẫn về lãi suất và cả các gói khuyến mãi vượt trội hơn so với chương trình của những ngân hàng khác. Trong nhiều trường hợp, khách hàng đã nghe theo lời thuyết phục đó của nhân viên bán hàng này và nhanh chóng đặt bút ký vào hợp đồng vay vốn, mà ít khi tính toán đến sự biến động của lãi suất, tính ổn định của công việc, các nguồn thu nhập bổ sung, tính pháp lý của dự án…

Rủi ro xảy ra đối với khách hàng là ở vào giai đoạn thực hiện hợp đồng vay vốn. Sau khi đã ký các loại hợp đồng có liên quan đến việc vay vốn thì ngân hàng ít khi quan tâm đến khách hàng và hầu như 2 bên chỉ thực hiện theo hợp đồng đã ký.

Về nội dung của hợp đồng, thông thường hợp đồng đã được ngân hàng soạn sẵn, có lợi cho phía ngân hàng và ít khi nào nhận được sự quan tâm đúng mực của khách hàng. Trong đó, các nội dung rất quan trọng và khách hàng thường không quan tâm như: quyền và nghĩa vụ của 2 bên, điều khoản bất khả kháng, quy định về giải quyết tranh chấp… nhưng lại tác động lớn đến quyền lợi của khách hàng khi rủi ro xảy ra.

• Phạt khi trả trước hạn

Bên cạnh các vấn đề về lãi suất, chương trình khuyến mãi, hợp đồng tín dụng và lời tư vấn của ngân hàng, hiện còn 1 vấn đề khác mà khách hàng phải quan tâm là nhiều ngân hàng đang áp dụng thu phí đối với khách hàng có nhu cầu trả nợ trước hạn.

Mức thu phí thường từ 1% – 5% trên số tiền trả nợ trước hạn. Vì thế, người vay cần lưu ý đến yếu tố này để xác định mức phí phải trả cho ngân hàng và khả năng tài chính của mình cho phù hợp.

• Kinh nghiệm về cho vay của một số nước trên thế giới

Tại Pháp, người vay mua nhà trả lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay. Lãi suất cho thời hạn 10 năm khoảng 6,04%/năm, 5 năm khoảng 4,79%/năm. Người vay có quyền trả trước 15% tổng khoản vay hoặc được tăng mức trả nợ định kỳ lên 15% so với quy định trong hợp đồng lúc vay (mỗi năm được phép chọn tăng mức trả 15% nếu muốn). Người vay được trễ thanh toán một lần nhưng không lỡ liên tiếp và được chọn trả nợ hàng tháng, nửa tháng hoặc hằng tuần.

Tại Mỹ, người vay mua nhà trả lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay. Lãi suất cho thời hạn 30 năm phổ biến ở các bang hiện nay khoảng 4,12%/năm, 15 năm khoảng 3,22%/năm.

Ngoài ra, trước khi ký hợp đồng, khách hàng thường đem hợp đồng vay vốn đến các văn phòng luật sư để tham khảo ý kiến tư vấn độc lập của họ.

• Vậy đâu là giải pháp để ngân hàng hỗ trợ tích cực hơn cho khách hàng trẻ vay mua nhà?
• Về lãi suất: các ngân hàng nên sử dụng các nguồn huy động vốn trung dài hạn (thay vì hiện nay chủ yếu là các ngân hàng sử dụng nguồn vốn ngắn hạn) hoặc nguồn vốn tài trợ từ các tổ chức quốc tế như WB hay IMF có mức lãi suất ổn định để cho vay trung dài hạn bằng lãi suất cho vay cố định trong suốt thời gian vay như các ngân hàng tại Mỹ và Pháp đang áp dụng.

Hơn nữa, Chính phủ và NHNN cần có biện pháp quản lý về các công cụ của chính sách tiền tệ, chính sách tài khoá và các chính sách điều hành vĩ mô khác sao cho lãi suất được duy trì ổn định hoặc giảm trong thời gian tới nhằm hỗ trợ cho các NHTM có được mức lãi suất huy động và cho vay ổn định hơn.

• Về nội dung hợp đồng: ngân hàng cần có bộ phận tư vấn pháp lý tốt hoặc nhờ 1 đơn vị tư vấn pháp luật độc lập (phí tư vấn có thể do ngân hàng hoặc khách hàng trả) để hỗ trợ giúp khách hàng đánh giá được các nội dung trong hợp đồng trước khi khách hàng ký vào.
• Phí phạt do trả trước hạn: ngân hàng nên miễn phí này và tạo điều kiện cho khách hàng được trả trước hạn, tại vì ngoài việc vay mua nhà, khách hàng có thể sẽ quay trở lại ngân hàng để sử dụng các sản phẩm, dịch vụ khác của ngân hàng trong thời gian tới.