1. Bùi Quang Tín

(Khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM)

Thị trường bất động sản đang ấm dần lên hứa hẹn có một năm giao dịch nhiều sôi động. Năm 2016 có nhiều dự án mới triển khai và nhiều dự án đã hoàn thiện bàn giao cho khách hàng. Năm nay hứa hẹn bùng nổ thị trường căn hộ với nhiều dự án ở cả phân khúc trung cấp và cao cấp. Thực tế cho thấy thị trường bất động sản đang rất sôi động với nguồn cung tăng lên, giá bán, số lượng người môi giới sẽ đa dạng. Qua khảo sát của người viết, giá các căn hộ tăng bình quân khoảng 15% so với cùng kỳ năm ngoái.   

Trong năm 2014 – 2015, thị trường đã chứng kiến sự hồi phục rõ nét của thị trường bất động sản, với động lực chính đến từ hồi phục kinh tế và chính sách tín dụng theo hướng nới lỏng cho bất động sản. Trong khi đó, năm 2016, tăng trưởng GDP của Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh hơn, là tiền đề quan trọng cho tăng nhu cầu có khả năng chi trả về bất động sản của người dân và đây là một yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản duy trì được đà hưng phấn của 2 năm vừa qua. Cùng với đó, chính là sự tác động của các chính sách mới liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đã được Quốc hội thông qua từ cuối năm 2014. Với chính sách mới này, sở hữu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam mang quốc tịch nước ngoài sẽ thông thoáng hơn. Mỗi năm, dòng kiều hối về Việt Nam rất lớn, chính sách mới sẽ mở đường cho sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam. Trong khi đó, việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác Xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ tạo cơ hội thu hút dòng vốn nước ngoài, kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao. Nhu cầu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tăng lên, hành lang pháp lý thông thoáng hơn… thì sức cầu trên thị trường bất động sản của nhóm này tại Việt Nam tăng lên là điều có thể dự báo.

Ở một góc độ nào đó, các chương trình bán hàng của các chủ đầu tư đang tạo ra cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà để ở. Bên cạnh giá bán, điều quan trọng không kém đối với người mua nhà là phương thức thanh toán. Điều này đã thoáng hơn rất nhiều so với trước đây. Hơn nữa, các chủ đầu tư cũng phải làm điều gì đó để tạo tính thanh khoản cho dự án của mình. Song, nhiều người quan ngại sự tăng trưởng nóng của phân khúc căn hộ đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường này. Điều khiến nhiều người quan tâm hiện nay là, có vẻ như thị trường căn hộ đang lặp lại những gì đã khiến nó bị tê liệt trước đây khi mà các giao dịch tập trung khá nhiều vào phân khúc cao cấp. Nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường đã tiêu thụ khoảng 9.000 căn hộ trong quí 1 vừa qua, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Xét về cơ cấu căn hộ bán, phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 41%, theo sát sau là phân khúc trung cấp (39%).

Các rủi ro thường xảy ra với khách hàng khi mua căn hộ chung cư trong thời gian gần đây, điển hình như: chủ đầu tư đem toàn bộ dự án thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng để lấy tiền thực hiện dự án rồi dùng tiếp các căn hộ đã thế chấp tại ngân hàng để tiếp tục bảo lãnh cho một đối tượng khác để vay tiền ngân hàng, người mua căn hộ tiếp tục thế chấp căn hộ đã được thế chấp ngân hàng để vay vốn (ví dụ như tại dự án The Harmona), công trình chưa được nghiệm thu nhưng vẫn cho người mua nhà vào ở (ví dụ như tại dự án Bảy Hiền Tower), dự án bị kiện ra toà do chủ đầu tư không trả được nợ ngân hàng (ví dụ như tại dự án chung cư RubyLand tại quận Tân Phú)…

Rõ ràng rằng, các rủi ro này đang khiến cho khách hàng nhiều lo lắng là sẽ không có được sổ hồng khi mà họ đã hoàn tất nghĩa vụ trả tiền cho chủ đầu tư dự án. Để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong trường hợp này, trách nhiệm không chỉ đến từ phía chủ đầu tư, ngân hàng mà còn phải kể đến nghĩa vụ của khách hàng và cơ quan chức năng.

Về mặt lý thuyết, hệ thống pháp luật tại Việt Nam có đầy đủ các điều khoản quy định trong việc mua bán các căn hộ được hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng, giao dịch tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng nhằm bảo vệ quyền của người mua nhà và các bên có liên quan. Các ngân hàng cũng có những quy định rất chặt về quy trình cấp tín dụng cho khách hàng từ khâu tiếp xúc khách hàng đến khâu giải ngân và giám sát sau khi cấp tín dụng. Tuy nhiên, để xảy ra tình trạng như các chung cư vừa qua đã ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng mua căn hộ do những lỗ hổng từ quản lý, giám sát và đạo đức kinh doanh.

1. Về phía chủ đầu tư dự án

Thực tế việc mua căn hộ tại các dự án chung cư bây giờ không còn đơn giản chỉ là quan hệ mua bán giữa chủ đầu tư và người mua. Quan hệ đó giờ đây trở nên phức tạp hơn nhiều khi có 3 – 4 bên có liên quan đến mối quan hệ này, trong đó có ngân hàng cho các bên vay vốn và các bên có liên quan khác. Nhiều dự án mặc dù người dân đã nhận bàn giao nhà nhiều năm nhưng vẫn không làm được sổ đỏ. Nguyên nhân thì nhiều nhưng sâu xa là do chủ đầu tư đang thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng vay tiền nhằm triển khai dự án. Khi chủ đầu tư chưa trả hết nợ ngân hàng, nghĩa là người dân sẽ không thể làm được sổ đỏ.

Hiện nay, chưa có quy định nào bắt buộc hoặc chế tài đối với doanh nghiệp/chủ đầu tư phải báo cáo những sản phẩm nào đã bán hoặc còn tồn kho. Do đó, trong thời gian gần đây đang có phát sinh nhiều trường hợp chủ đầu tư bán trùng 1 căn hộ, trường hợp này thường xảy ra ở nhóm khách hàng mua nhà bằng tiền mặt và không vay ngân hàng. Đây lại là vấn đề thuộc về uy tín và đạo đức kinh doanh của chủ đầu tư kinh doanh dự án đó.  

Dưới góc độ pháp luật, Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý, lúc đó tiền bán hàng từ dự án phải được chuyển về tài khoản của ngân hàng đang cho dự án đó vay. Như vậy, quy định pháp luật về vấn đề này là chặt chẽ. Quy định này xác lập rõ nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư và trách nhiệm của ngân hàng trong việc quản lý tài sản thế chấp. Khi khách hàng mua căn hộ đã thế chấp mà chưa được giải chấp thì sai phạm trước hết thuộc về chủ đầu tư.

Cho nên, nếu làm sai thì chủ đầu tư sẽ vi phạm pháp luật về dân sự và có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự. Trong trường hợp này, người mua hoàn toàn có thể khởi kiện vụ việc này ra toà (dân sự và/hoặc hình sự) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Về phía ngân hàng

Trong toàn bộ câu chuyện trên, chủ đầu tư “đá quả bóng trách nhiệm” về phía ngân hàng, nhưng ngân hàng cũng không hoàn toàn không có liên quan đến. Hoạt động kinh doanh ngân hàng luôn gắn liền với nhiều loại rủi ro, nên trước khi quyết định tài trợ cho chủ đầu tư bất động sản trên cơ sở bảo đảm bằng dự án bất động sản đó thì ngân hàng cần có sự lường trước mọi rủi ro về dạng tài sản bảo đảm này.

Một trong những rủi ro liên quan đến việc thế chấp dự án tại ngân hàng là tình trạng nhận thế chấp trùng tài sản trong cùng một dự án bất động sản như đã đề cập ở trên. Sau khi ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản là toàn bộ dự án chung cư và đã tiến hành cho chủ đầu tư vay vốn để triển khai dự án, ngân hàng buộc phải biết về các diễn biến có liên quan đến tài sản thế chấp tại ngân hàng và chủ đầu tư phải báo cáo đầy đủ cho ngân hàng nơi mà chủ đầu tư vay vốn. Cho nên, để xảy ra việc tài sản thế chấp đã bán hết, người vay tiền (là chủ đầu tư) không trả nợ đúng hạn như trường hợp tại chung cư The Harmona hiện nay phần lớn là do ngân hàng cho vay và quản lý tài sản thế chấp quá lỏng lẻo.

Do vậy, xét từ phía ngân hàng thì điều quan trọng nhất là phải có quy trình kiểm soát toàn bộ các giao dịch của chủ đầu tư với bên thứ ba, khi đã tài trợ dự án và nhận bảo đảm bằng bất động sản dự án. Nếu ngân hàng kiểm soát tốt các vấn đề này thì rủi ro sẽ giảm bớt cho ngân hàng, chủ đầu tư khó có thể dùng các căn hộ thuộc bất động sản thế chấp đem đi huy động vốn hoặc bán, bất chấp toàn bộ bất động sản đang là tài sản thế chấp của ngân hàng.

Cho nên, trong hoạt động cho vay và kiểm soát sau khi cho vay, ngân hàng cần thực hiện quy trình kiểm tra sau cho vay thật chặt chẽ và tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đặc biệt là phải đảm bảo về mục đích vay, tức là ngân hàng quy định mục đích vay là để triển khai dự án đó chứ không nhận thế chấp để vay vốn phục vụ mục đích khác, nhằm tránh gây thiệt hại cho người mua nhà khi mà chủ đầu tư vừa thế chấp dự án bất động sản vào ngân hàng vừa bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của dự án đó cho khách hàng và khi hoàn thành dự án mà chủ đầu tư không có khả năng trả nợ cho ngân hàng, từ đó gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng mua căn hộ.

3. Về phía các cơ quan chức năng

Cũng theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014, việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp Tỉnh nơi có nhà ở. Như vậy, cơ chế giám sát về vấn đề giải chấp được căn cứ vào văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán. Theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp Tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Thiết nghĩ, cơ chế giám sát này là cơ sở quan trọng đối với khách hàng. Vì vậy, khách hàng phải quan tâm đến phản hồi tư các cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây Dựng) trước khi quyết định mua căn hộ, để giảm thiểu rủi ro.

Việc chủ đầu tư huy động vốn là công khai, việc thế chấp ngân hàng phải qua đăng ký thế chấp, và bán nhà cho dân cũng công khai. Thậm chí việc chủ đầu tư huy động vốn vào thời điểm nào còn phải được cơ quan chức năng đồng ý và thẩm định. Vì vậy, nếu các cơ quan quản lý sâu sát, có trách nhiệm thì đã biết sự việc và ngăn chặn ngay từ đầu. Từ đó, sẽ hạn chế được rất nhiều việc gây ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

4. Khách hàng

Trong mối quan hệ với chủ đầu tư khi mua căn hộ chung cư, nếu để xảy ra các tình trạng như trong thời gian gần đây như đã đề cập ở trên, trách nhiệm 1 phần cũng có liên quan đến khách hàng mua căn hộ này.

Do đó, nhằm tránh các rắc rối xảy ra và bảo vệ cho quyền lợi của người mua nhà hợp pháp, khách hàng cần lưu ý các điểm sau:

• Khách hàng có thể tham khảo các nguồn sau: Sở Xây dựng (để biết dự án có đủ điều kiện được bán hay không) và ngân hàng (để biết tài sản này có bị mang đi thế chấp bởi một cá nhân hay tổ chức nào trước đó hay không) hoặc thông qua chủ đầu tư bằng cách xem văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở xây dựng nơi có nhà ở (cần kiểm tra cả nội dung văn bản, hình thức, thẩm quyền ký văn bản này…).
• Khách hàng cần tìm đến các dự án có bảo lãnh ngân hàng.
• Khi thực hiện mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư (lịch sử xây dựng và bán các căn hộ chung cư tại các dự án mà họ đã triển khai, tình hình tài chính hiện tại…), theo dõi thường xuyên các thông tin và tiến độ của dự án nhằm nhanh chóng xử lý khi phát sinh vấn đề ngoài ý muốn, nắm vững các quy định pháp luật về lĩnh vực này trước khi thực hiện giao dịch hoặc nhờ luật sư tư vấn. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và chứng minh dự án đã được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Thận trọng trước những lời quảng cáo từ chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối dự án.
• Về hợp đồng: khách hàng cần đọc thật kỹ từng điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà và trong trường hợp cần thiết hãy nhờ đến sự trợ giúp từ những công ty tư vấn luật pháp. (xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng nhất là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, các điều khoản về thanh toán, phạt về chậm tiến độ thi công, chậm giao nhà, các điều khoản bất khả kháng…). Lưu ý tính pháp lý của dự án bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy phép thi công, biên bản hoàn thành các hạng mục đã bàn giao, giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án…