1. LS Bùi Quang Tín

Khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM

Thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM và Liên đoàn Luật sư Việt Nam

Nhà sáng lập và CEO Trường Doanh nhân BizLight và www.caydenthan.info

(www.facebook.com/Trường Doanh Nhân BizLight)

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội bất động sản (BĐS) Việt Nam, hoạt động kinh doanh BĐS 6 tháng đầu năm nay tăng 3,86%, theo Tổng cục Thống kê thì đây là mức tăng cao nhất trong 5 năm gần đây. Số lượng giao dịch tiếp tục ổn định, tính thanh khoản tốt lên, hàng tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Ngoài nguồn vốn từ trong nước, nguồn vốn ngoại đang tiếp tục tiếp sức cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển trong thời gian tới, bất động sản là ngành đứng thứ 4 thu hút nguồn vốn FDI tính từ đầu năm đến nay. Khi xét đến nguồn vốn trong nước, hiện nay các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư hay người mua mua nhà có nhu cầu thực sử dụng trên 50% nguồn vốn vay từ ngân hàng. Trong đó, chắc chắn có sự trợ rất lớn từ chính sách lãi suất tích cực của Ngân hàng Nhà nước.

Để đánh giá được xu hướng của lãi suất ngân hàng và tác động đến thị trường BĐS trong thời gian tới, tác giả phân tích ngắn gọn về thực trạng lãi suất của ngân hàng thời gian vừa qua cho đến ngày 15/8/2017. Từ đó, tác giả đánh giá sự tác động của xu hướng lãi suất này đến thị trường BĐS trong các tháng cuối năm nay.

1. Thực trạng lãi suất VNĐ năm 2016 và 7 tháng đầu năm 2017

Kết thúc năm 2016, mặt bằng lãi suất trên thị trường tài chính cơ bản được giữ ổn định, đặc biệt, lãi suất cho vay có xu hướng giảm nhẹ với một số nhóm đối tượng khách hàng phù hợp với chủ trương của Chính phủ về giảm lãi suất cho vay, nhằm khuyến khích sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế. Bước sang năm 2017, mặt bằng lãi suất tiếp tục được duy trì ổn định như năm 2016, lãi suất huy động và cho vay các kỳ hạn dài biến động tăng khoảng 0,5-1%.

Mặc dù lãi suất huy động tăng nhẹ nhưng lãi suất cho vay trong năm 2016 khá ổn định, thậm chí giảm nhẹ đối với nhóm khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh. Theo NHNN, mặt bằng lãi suất cho vay phổ biến đối với các lĩnh vực ưu tiên ở mức 6-7%/năm đối với ngắn hạn và 9-10%/năm đối với trung và dài hạn. Lãi suất cho vay các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thông thường ở mức 6,8-9%/năm đối với ngắn hạn; 9,3- 11%/năm đối với trung và dài hạn. Đối với nhóm khách hàng tốt, tình hình tài chính lành mạnh, minh bạch, lãi suất cho vay có thể từ 4-5%/năm. Điều này phù hợp với chủ trương của Chính phủ về giảm lãi suất cho vay nhằm khuyến khích sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế.

Trong quý I/2017, lãi suất huy động ghi nhận mức tăng cục bộ khoảng vài chục điểm cơ bản ở các kỳ hạn tại một số ngân hàng vừa và nhỏ. Tuy nhiên, khi xét chung cả hệ thống, mặt bằng lãi suất huy động không có nhiều thay đổi so với đầu năm, trần lãi suất huy động 5,5% cho các kỳ hạn dưới 6 tháng được đảm bảo, phổ biến trong khoảng 4,3%- 5,5%/năm. Lãi suất huy động từ 6 tháng đến dưới 12 tháng trong khoảng 5,3% – 7%/năm, từ 12 tháng trở lên trong khoảng 6,5% – 8%/năm.

Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay khá ổn định, phổ biến đối với các lĩnh vực ưu tiên ở mức 6%-7%/năm đối với ngắn hạn (kể từ ngày 10/7/2017 trần lãi suất cho vay này chỉ còn 6,5%/năm) và 9%- 10%/năm đối với trung và dài hạn. Lãi suất cho vay các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thông thường ở mức 6,8%- 9%/năm đối với ngắn hạn; 9,3%-11%/năm đối với trung và dài hạn. Đối với nhóm khách hàng tốt, tình hình tài chính lành mạnh, minh bạch, lãi suất cho vay từ 4%- 5%/năm.

Áp lực tăng lãi suất huy động cục bộ tại một số ngân hàng có thể đến từ việc một số ngân hàng trong giai đoạn gần đây liên tục phát hành chứng chỉ tiền gửi với lãi suất cao, làm gia tăng đáng kể áp lực cạnh tranh huy động nhằm mục đích tăng vốn và đáp ứng các tỷ lệ an toàn.

Bên cạnh đó, đối với các ngân hàng này, áp lực còn đến từ việc thiếu hụt thanh khoản. Cùng lúc lãi suất liên ngân hàng luôn được giữ ở mức cao khiến các ngân hàng này gặp khó khăn với việc tiếp cận nguồn vốn trên thị trường liên ngân hàng. Ngoài ra, tăng trưởng tín dụng tốt hơn cùng kỳ cũng được xem là một trong số nguyên nhân khiến nhu cầu huy động tăng trưởng.

Mặc dù vậy, áp lực tăng lãi suất huy động đã chỉ diễn ra cục bộ tại các một số ngân hàng. Tình trạng thiếu hụt thanh khoản không diễn ra tại các ngân hàng lớn và NHNN vẫn còn dư địa để điều tiết thị trường và đảm bảo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất thấp để hỗ trợ tăng trưởng trong bối cảnh thị trường ngoại hối dần bình ổn trở lại sau lần tăng lãi suất gần nhất của FED vào tháng 4.

Lãi suất Trái phiếu Chính phủ quý I/2017 kỳ hạn 5 năm giảm còn 5,1%/năm so với tháng 12/2016 là 5,4%/năm. Lãi suất trái phiếu Chính phủ các kỳ hạn khác đều có xu hướng giảm nhẹ theo từng tháng. Nguyên nhân là vì các tổ chức tài chính, bảo hiểm và ngân hàng có nhu cầu đầu tư nhiều hơn vào các kỳ hạn dài (15 năm) với lãi suất hấp dẫn thay vì đầu tư kỳ hạn ngắn với lãi suất thấp hơn. Đến hết tháng 3/2017, chưa phát hành Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 3 năm. Kỳ hạn 10 năm trở lên được Chính phủ tập trung ưu tiên nên kỳ hạn phát hành trung bình của Trái phiếu Chính phủ quý 1/2017 là 12,3 năm.

7 tháng qua thị trường tiền tệ về cơ bản tích cực, ổn định. Những tháng đầu năm có hiện tượng một số ngân hàng tăng lãi suất huy động, chủ yếu là ở các kỳ hạn trên 12 tháng. Trong đó, đáng chú ý, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã chậm lại. Các chương trình tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ như cho vay nông nghiệp công nghệ cao, cho vay ngành chăn nuôi… đã được Thống đốc NHNN chỉ đạo phối hợp hỗ trợ kịp thời.

Đến thời điểm ngày 15/8/2017, thanh khoản hệ thống quá dồi dào, nhu cầu vay giảm mạnh, lãi suất liên ngân hàng tiếp tục giảm sâu kỷ lục, chủ yếu ở các kỳ hạn ngắn. Lãi suất qua đêm vài tuần qua xoay quanh 0,45-0,7%/năm và kỳ hạn dưới 2 tuần chỉ ở mức dưới 1%/năm với tỷ lệ gần 90% tổng giao dịch trên thị trường liên ngân hàng. Trên thị trường 1 (thị trường giao dịch giữa ngân hàng và người dân/doanh nghiệp), lãi suất huy động cũng bắt đầu giảm nhẹ ở tất cả các kỳ hạn tuỳ theo từng ngân hàng từ 0,1-0,3%.

Tổng cục Thống kê vừa cho biết chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 7 tăng 0,11% so với tháng trước. CPI bình quân 7 tháng đầu năm 2017 tăng 3,91% so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, NHNN cũng đã quyết định giảm 0,5%/năm lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND đối với các lĩnh vực ưu tiên và giảm 0,25%/năm các mức lãi suất điều hành bắt đầu từ ngày 10/7/2017. Mức lạm phát dưới 4% và việc giảm lãi suất đồng loạt của hệ thống ngân hàng vừa qua được xem là tín hiệu rất tích cực trong việc giảm lãi suất trong thời gian tới của hệ thống ngân hàng.

            Không phải ngẫu nhiên mà mặt bằng lãi suất hiện nay giảm trở lại sau giai đoạn chịu nhiều áp lực kể từ cuối năm trước cho đến những tháng đầu năm vừa rồi:

• Áp lực thanh khoản trong giai đoạn đầu năm chỉ diễn ra cục bộ ở một số ngân hàng, nhất là một số ngân hàng cận kề tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã giảm từ 60% xuống còn 50% từ đầu năm 2017, còn nhìn chung thanh khoản của đa số ngân hàng vẫn khá ổn định. Và thanh khoản trong tháng 7 đặc biệt được xem là dồi dào ở mức kỷ lục trên cả thị trường 1 và thị trường 2.
• Việc bơm hút nhịp nhàng trên thị trường mở (OMO) và tín phiếu của NHNN để hỗ trợ thanh khoản cũng giúp các ngân hàng không phải chịu quá nhiều áp lực đẩy lãi suất huy động trên thị trường 1. Thậm chí một số ngân hàng có nguồn vốn dồi dào tiếp tục rót vốn mạnh vào thị trường trái phiếu.
• Lạm phát tính đến cuối tháng 7/2017 chỉ tăng dưới mức 4% so với cùng kỳ năm 2016 khiến cho lãi suất tiền gửi ở mức thực dương khá lớn (thậm chí trên gần 5%/năm).
• Lãi suất trên thị trường liên ngân hàng luôn ở mức thấp trong 2 tháng gần đây làm “bệ đỡ” vững chắc cho thanh khoản trên thị trường 1.
• Tuy tỷ lệ tăng trưởng tín dụng vẫn cao hơn so với tỷ lệ huy động vốn của ngân hàng nhưng về số tuyệt đối thì số dư của huy động vốn vẫn co hơn so với cấp tín dụng làm cho thanh khoản vẫn tiếp tục dư thừa.
• Tỷ giá USD/VNĐ giao dịch ổn định từ đầu năm đến nay trên cả thị trường chính thức và tự do, chỉ trừ tỷ giá trung tâm là tăng gần 1% so với cuối năm 2016 cũng hỗ trợ tích cực cho mặt bằng lãi suất hiện nay.

Xu hướng lãi suất trong 5 tháng còn lại của năm 2017 sẽ giảm hoặc tiếp tục ổn định như thời gian vừa qua, dựa vào các yếu tố sau:

• Lạm phát đến cuối năm vẫn sẽ được NHNN kiểm soát tốt dưới mức lạm phát mục tiêu 4% do Quốc hội thông qua cho năm 2017 thông qua việc NHNN điều hành linh hoạt các công cụ của chính sách tiền tệ và có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính sách tiền tệ của NHNN và chính sách tài khoá của Bộ tài chính.
• Thanh khoản cũng sẽ tiếp tục dồi dào trong 2 tháng còn lại của Quý 3 và đủ đáp ứng cho tăng trưởng tín dụng thường ở mức cao vào Quý 4 năm nay căn cứ vào: số dư tiền gửi từ Kho bạc Nhà nước vẫn tiếp tục còn ở mức cao tại hệ thống NHTM, NHNN tiếp tục mua USD để tăng dự trữ ngoại hối, NHNN tiếp tục sử dụng công cụ tái chiết khấu và tái cấp vốn, lạm phát được kiểm soát tích cực, lãi suất liên ngân hàng các kỳ hạn giảm xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm, giảm từ 0,6 đến 1 điểm phần trăm so với thời điểm cuối tháng 6 và giảm từ 3 đến 4% so với đầu năm, giao dịch qua kênh OMO duy trì ở mức thấp, đặc biệt nửa đầu tháng 7 gần như không có giao dịch. Trong tháng 7, NHNN hút ròng khoảng 37.000 tỷ đồng. Lũy kế từ đầu năm 2017, NHNN đã hút rộng 48.632 tỷ đồng qua kênh OMO.
• Tỷ giá USD/VNĐ tiếp tục được duy trì ổn định trong quý 3 và bị tác động nhẹ từ thị trường quốc tế trong quý 4, dự kiến tỷ giá này tăng khoảng từ 1-2% trong các tháng cuối năm nay, mặc dù chịu áp lực từ việc tăng lãi suất của FED vào cuối năm nay và thâm hụt cán cân thương mại hiện đang ở mức gần 3 tỷ USD cũng như thâm hụt thương mại giữa Việt Nam và Trung Quốc ngày càng lớn (thâm hụt gần 28 tỷ USD của năm 2016), tuy nhiên đồng USD trên thị trường thế giới đã giảm hơn 7% so với đầu năm và khả năng FED tăng lãi suất trong năm nay hiện xuống dưới 50%.
• Mục tiêu của phát hành trái phiếu chính phủ đã đạt gần 80% tính đến 15/8/2017, cho nên áp lực cạnh tranh vốn từ kênh trái phiếu này so với tín dụng ngân hàng sẽ giảm đi đáng kể, lãi suất TPCP các kỳ hạn cũng đồng loạt giảm 0,2-0,3 điểm % so với thời điểm cuối tháng 6, thấp hơn khoảng 1 điểm % so với cùng kỳ 2016 ở các kỳ hạn
• Lãi suất điều hành đã giảm 0,25% càng định hướng về giảm lãi suất cho thị trường trong thời gian tới.
• Lãi suất huy động của 4 ngân hàng lớn nhất tại Việt Nam (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank: chiếm thị phần trên 50% về huy động tiền gửi tại Việt Nam) luôn duy trì ở mức thấp đáng kể so với các NHTMCP càng giúp cho lãi suất huy động trên thị trường ổn định và định hướng cho mặt bằng lãi suất trên thị trường.
• Trần lãi suất cho vay ngắn hạn bằng VNĐ đối với 5 lĩnh vực ưu tiên đã giảm 0,5%/năm và nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu đã có hiệu lực từ ngày 15/8/2017 và Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án cơ cấu lại hệ thống các TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020 ngày 19/7/2017 càng làm cho các ngân hàng có điều kiện giảm chi phí và từ đó giảm lãi suất cho vay đối không chỉ là các doanh nghiệp trong 5 lĩnh vực ưu tiên mà cho nhiều doanh nghiệp ở các lĩnh vực khác.
• Tín dụng tháng 7 tiếp tục tăng trưởng tích cực. Ước tính đến hết tháng 7/2017, tín dụng tăng 9,3% so với cuối năm 2016 (cùng kỳ năm 2016 tăng 8,8%). Trong khi đó, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tăng trưởng tín dụng trong năm nay ngành ngân hàng nổ lực đạt khoảng từ 21-22% để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, do đó các ngân hàng vẫn còn room gần 13% cho 4,5 tháng còn lại của năm 2017.

2. Tác động của xu hướng lãi suất đến thị trường bất động sản vào 5 tháng cuối năm 2017

Thông tin giảm lãi suất như đã phân tích ở trên không chỉ khiến các chủ đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn gía rẻ hơn mà còn là cơ hội để nhiều khách hàng chuyển hướng sang quan tâm nhiều hơn nữa đối với bất động sản sau khi thị trường đang hồi sinh trở lại kể từ năm 2014 đến nay. Từ đó, mức lãi suất hấp dẫn sẽ giúp cho thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới, tại vì bản thân các doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu dựa trên nguồn vốn đi vay ngân hàng và người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này nhận được tác động tích cực kép.

Về phía người mua, việc giảm lãi suất cho vay chắc chắn sẽ tác động đến tâm lý những người có nhu cầu thực. Thay vì chờ đợi giá giảm và gửi tiền vào ngân hàng để lấy lãi suất như trước kia, sẽ có nhiều người tìm kiếm và tận dụng cơ hội hưởng các ưu đãi như: dành cho người đăng ký sớm tại các dự án có vị trí đẹp, mức giá hợp lý, thậm chí khách hàng chỉ cần trả trước 30% gía trị căn hộ cho đến khi nhận nhà thì mới thanh toán đủ cho chủ đầu tư, …

Không chỉ xu hướng lãi suất của 4,5 tháng còn lại của năm 2017 giảm mà định hướng về lãi suất trong các năm tiếp theo cũng theo hướng giảm đồng bộ các loại lãi suất trên thị trường (lãi suất huy động, cho vay, lãi suất trên thị trường liên ngân hàng, …) cùng với nhiều chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ và các cơ quan chức năng, từ đó sẽ càng làm cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, ổn định và tính thanh khoản ngày càng dồi dào hơn trong thời gian tới.